抵当権抹消登記を自分で簡単に行う方法　（無料で抵当権抹消登記を行う）

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＜＜簡単 抵当権抹消手続の方法＞＞
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抵当権とは、担保の目的物を債務者に残して債務不履行の場合、債権者が優先して弁済を受け得る権利のことでです。

住宅ローンを借りた際に金融機関から抵当権は設定されています。
抵当権の抹消とは、この抵当権を外す登記手続きの事です。
抵当権は住宅ローンが終わっても自動的に抹消されません。
住宅ローンの返済が終わると金融機関から抵当権抹消の必要書類が送られてきまずが、不動産に設定された抵当権は抹消の手続を行わなくてはなりません。


抵当権の抹消をしないままでは、不動産の売却時等で二重の手間がかかったり、新たな融資を受ける障害になりかねません。
金融機関が交付する代表者事項証明書は3ヶ月と有効期限があり、抵当権抹消の登記をせずに放置しておくと、金融機関の合併・商号変更・代表者の交代などでも新たな手続が発生するなど大変面倒になる恐れがあります。

金融機関から抵当権抹消の関係書類を受け取ったら速やかに抵当権抹消の登記手続をしましょう。
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抵当権抹消の手続は非常に簡単な手続きです。きちんとしたマニュアルに沿って行えば自分で簡単にできます。
司法書士などの専門家に手数料を払ってまで行う必要もありません。
銀行によっては完済通知に“抵当権抹消代行代行のチラシ”を同封して抵当権抹消登記の費用を２〜３万円請求する場合がありますが、実は２万円も抵当権の抹消登記で代行費用がかかるというのは法外です。

この通りやれば代行費用は不要（無料）になります→
　　＜＜抵当権抹消の簡単な手続き＞＞

抵当権抹消
債権者(抵当権者)は債権を担保するため、抵当権設定者(債務者)の不動産または権利に抵当権を設定します。
そして債務者が債務不履行になった場合には抵当権が実行され、抵当権者はその代金から他の一般債権者に優先して弁済を受け、債権を回収することがでます。
抵当権は、抵当権が設定されても債務者から債権者へ担保となっている物の占有を移す必要がなく所有権者は自由に利用・収益・処分が可能です。
また、所有権を第三者に譲渡した場合は、抵当権も移転することになります。
抵当権は同一物件に重ねて設定することも可能で、その場合の各抵当権優先度は登記の順番になります(1番抵当権・2番抵当権・・・といわれます)。
債務者が債務を弁済すると、それを担保していた抵当権は消滅し、重ねて抵当権が設定されていれば、順位が繰り上がります。
抵当権が行使されると競売に付され、これが落札されるとその物に設定されていた抵当権はすべて消滅します。

＜＜抵当権抹消の簡単な手続き＞＞

抵当権抹消のフロー　

１ 必要書類の受取り
住宅ローンの借入を行っていた金融機関から必要書類を受け取る。

２ 法務局の確認
申請する法務局（物件を管轄する法務局）がどこかを調べる。

３ 必要書類の準備
登記申請書を作成し添付書類と綴じ合わせる。

４ 書類の提出
準備した申請書および添付書類を法務局へ申請する。

５ 証明書の確認
補正日（登記完了予定日）以降に法務局で証明書を受領する。

＜＜簡単抵当権抹消ダウンロード＞＞

＜＜自分でやる抵当権抹消登記＞＞
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イ．抵当権解除証書
金融機関によっては「放棄証書」や「弁済証書」の場合があり、形式は様々です。
これが、登記申請時の「登記原因証明情報」となります。
ロ．抵当権設定契約書
裏面に「登記済」と記載された朱印（登記済印）が押されたもので、抵当権設定時の契約書です。
ハ．委任状
抵当権抹消に関する金融機関からの委任状です。
登記申請時の「代理権限証書」となります。
ニ．代表者事項証明書（資格証明書）
代表者事項証明書は有効期間が作成日付から３ヶ月です。金融機関から渡されたもので日付を確認し、発効日が過ぎてしまっている場合は金融機関に再発行を依頼してください。
※ ｢原本還付｣を金融機関から求められる事があります。これは、代表者事項証明書が３ヶ月の有効期間に何度でも使用できるため、使用後に返却を求められる場合です。この場合、コピーをとり法務局（登記所）でゴム印を押してもらいます。申請時に法務局（登記所）の窓口でこれが｢原本と相違ない｣というチェックをしてもらい、このゴム印を押してもらったものを提出し原本を返してもらいます。
※ 代理権限証書と代表者事項証明書は再発行してもらえますが、登記済証の再発行はできません。紛失した場合は、事前通知制度または資格者代理人による本人確認情報の提供制度という別の手続が必要となりますので紛失しないよう十分お気をつけ下さい。
＜＜抵当権抹消の方法・解説＞＞

＜＜簡単抵当権抹消ダウンロード＞＞
申請する法務局（登記所）および電話番号はインターネットで確認ができます。
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/kankatsu_index.html

法務局は、土日祝日を除き午前８時３０分より午後５時までの営業です。　
年末年始については、通常１２月２８日が仕事納め、１月４日が仕事始めです。
＜＜抵当権抹消の方法・解説＞＞


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抵当権とは、担保の目的物を債務者に残して債務不履行の場合、債権者が優先して弁済を受け得る権利のことでです。
住宅ローンを借りた際に金融機関から抵当権は設定されています。
抵当権の抹消とは、この抵当権を外す登記手続きの事です。
抵当権は住宅ローンが終わっても自動的に抹消されません。
住宅ローンの返済が終わると金融機関から抵当権抹消の必要書類が送られてきまずが、不動産に設定された抵当権は抹消の手続を行わなくてはなりません。
抵当権の抹消をしないままでは、不動産の売却時等で二重の手間がかかったり、新たな融資を受ける障害になりかねません。
金融機関が交付する代表者事項証明書は3ヶ月と有効期限があり、抵当権抹消の登記をせずに放置しておくと、金融機関の合併・商号変更・代表者の交代などでも新たな手続が発生するなど大変面倒になる恐れがあります。
金融機関から抵当権抹消の関係書類を受け取ったら速やかに抵当権抹消の登記手続をしましょう。
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抵当権抹消の手続は非常に簡単な手続きです。きちんとしたマニュアルに沿って行えば自分で簡単にできます。
司法書士などの専門家に手数料を払ってまで行う必要もありません。
銀行によっては完済通知に“抵当権抹消代行代行のチラシ”を同封して抵当権抹消登記の費用を２〜３万円請求する場合がありますが、実は２万円も抵当権の抹消登記で代行費用がかかるというのは法外です。

この通りやれば代行費用は不要（無料）になります→
　　＜＜本当は自分で簡単にできる抵当権抹消の方法・解説＞＞

抵当権抹消
債権者(抵当権者)は債権を担保するため、抵当権設定者(債務者)の不動産または権利に抵当権を設定します。
そして債務者が債務不履行になった場合には抵当権が実行され、抵当権者はその代金から他の一般債権者に優先して弁済を受け、債権を回収することがでます。
抵当権は、抵当権が設定されても債務者から債権者へ担保となっている物の占有を移す必要がなく所有権者は自由に利用・収益・処分が可能です。
また、所有権を第三者に譲渡した場合は、抵当権も移転することになります。
抵当権は同一物件に重ねて設定することも可能で、その場合の各抵当権優先度は登記の順番になります(1番抵当権・2番抵当権・・・といわれます)。
債務者が債務を弁済すると、それを担保していた抵当権は消滅し、重ねて抵当権が設定されていれば、順位が繰り上がります。
抵当権が行使されると競売に付され、これが落札されるとその物に設定されていた抵当権はすべて消滅します。

＜＜抵当権抹消の簡単な手続き＞＞

＜＜簡単抵当権抹消ダウンロード＞＞
イ． 金融機関から受け取った書類。（４種類）
ロ． 抵当権抹消登記申請書の作成（抵当権抹消キットをダウンロードして簡単に作成できます。1,050円）
※ 金融機関から受け取った「１−イ」の書類（登記原因証明情報）に不動産の表示を書き加えておきます。金融機関によっては、「１−ロ」の抵当権設定契約書に貼り付けている場合があり、この場合は不動産の表示を書き加える必要がありません 。
※ 抵当権抹消登記申請書の作成にあたっては、抵当権の設定されている現在の登記事項証明書（または登記簿謄本）を取得して内容を確認しながら記載してください。登記事項証明書は物件を管轄する法務局で取得できますが、現在は「不動産情報交換システム」を採用している法務局であれば、管轄の異なる法務局からでも取得することができます。
※ 申請書を作成する上で一番気をつけなければならないのは、登記簿上のあなたの住所・氏名と現在のあなたの住所・氏名に変更があった場合です。この場合には、抵当権抹消登記の前提として表示変更登記が必要になります。いくつかのパターンがあり、申請書の表示が異なります。この表示変更手続については、登記申請書作成キットの中に詳しく記載してありますので、複雑で面倒な申請書の作成が簡単にできます。（記載方法解説書付き）
＜＜抵当権抹消の方法・解説＞＞

＜＜簡単抵当権抹消ダウンロード＞＞
法務局についたら、登録免許税の金額分（＝抵当権抹消登記申請書に記載した金額）の収入印紙を購入し、申請窓口に提出します。ここで必ず確認しなければならないのは、補正日（登記完了予定日）です。申請書には必ず連絡先（電話番号）を記入しておきましょう。もし申請書に不備があった場合には、法務局から連絡がきます。この場合には、連絡の内容と指示に従って対応を行います。

収入印紙は、郵便局またはコンビニで事前に購入しておく事もできます。尚、登録免許税として貼付する収入印紙に消印をしてはいけませんのでご注意下さい。

申請は郵送で行うこともできます。この場合、収入印紙を予め購入し申請書に貼付しておきます。返信用封筒を同封すれば返却も郵送可能です。但し、補正があった場合には、法務局に行かなければならない場合もありますので注意が必要です。

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補正日（完了予定日）までに連絡がなかった場合には原則として登記は完了しています。補正日以降に法務局（登記所）で証明書を受領してください。

尚、上記にも記述しておりますが、返信用封筒を同封すれば返却も郵送可能です。但し、補正があった場合には、法務局に行かなければならない場合もありますので注意が必要です。

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・登録免許税 不動産の数×１，０００円
・調査用謄本代 不動産の数×１，０００円
・事後謄本代 不動産の数×１，０００円

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抵当権の抹消登記は誰にでも簡単に申請できるのでしょうか？

↓

抵当権抹消登記は、登記申請の中ではやさしい登記の部類に入ります。中には面倒な登記もありますが、きちんとマニュアルに沿って手続をすれば、普通の人が簡単に行うことができます。当マニュアルをご覧頂き、手続を行っていただければ、司法書士に支払う報酬はカットできますので、ぜひご自身でトライしてみてください。しかし、相続が発生していたり、住所移転を何度も繰り返しているような場合には、少々複雑になりますので、どうしてもうまく申請出来そうにないと感じたり、不安だと感じたときには、司法書士に相談することも一つの判断だと思います。

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抵当権の抹消登記を自分で申請する場合の留意点を教えてください。

↓

金融機関から抵当権抹消登記に必要な書類を受取った場合は、出来るだけ速やかに抹消登記手続に着手してください。

そして、抵当権が設定された全ての不動産の抵当権を抹消してください。特に私道が担保提供されている場合などに私道部分を見落とすと完済したにもかかわらず抵当権が残ったままの状態となってしまいます。抵当権の消し忘れを防ぐためには、共同担保目録付で登記事項証明書を取得することをお勧めします。

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抵当権設定登記をした後で住所を移転したのですが住所変更の登記をしなければいけないのでしょうか？

↓

登記簿上の住所と現在の住所に変更があった場合には、抵当権抹消登記の前提として住所変更の登記が必要になります。

登記申請の内容を確定するには、まずは住所変更の日が登記された日よりも前か後かを確認します。前者の場合は更正登記、後者の場合は変更登記となります。

次に、住所の変わった原因を確認します。住所移転であれば「住所移転」ですが、「住居表示実施」や「町名地番変更」の場合にも前提登記が必要となりますのでご注意下さい。

尚、住居表示実施や町名地番変更による変更登記の登録免許税は非課税となります。

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司法書士に抹消登記を依頼すると、いくらくらいかかるのでしょうか？

↓

司法書士の報酬規定は廃止されているので、司法書士各人により報酬が異なることがあります。ただ、土地1筆・建物1棟の抹消登記であれば、報酬は高いところで1万円前後ではないか思います。中には2万円以上請求する事務所もあるようですが、依頼する仕事の中味をよく考えた方がいいかもしれません。

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抵当権を設定した後に所有者が死亡している場合、どのような手続が必要でしょうか？

↓

不動産の相続登記（相続を原因とする所有権移転登記）はお済みでしょうか？
相続登記が完了している場合と、完了していない場合で手続が異なります。

まず相続登記が完了している場合は、相続人が新しい所有者として登記されているので、その相続人が抹消登記権利者として抵当権の抹消登記を申請します。

次に相続登記が完了していない場合は、相続登記を行ったうえで抵当権抹消登記を行うことが望ましいでしょう。この場合、相続登記を経ることなく、抵当権設定者の相続人と抵当権者とにより抵当権の抹消登記を申請できるとの考え方もありますが、相続人全員を特定するに足る相続関連書類が結局必要になりますので、この機会に相続登記をすることをお勧めいたします。

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所有者が２名共有の場合、抵当権抹消登記申請書には２名が押印するのでしょうか？

↓

抵当権抹消登記の申請人は、不動産の現在の所有者であり、共有不動産の場合、登記権利者には共有者全員がなるのが原則です。しかし、抵当権抹消登記の申請人はその内の１名がなれば足ります。

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マンションの抵当権抹消登記の場合、登録免許税はいくらでしょうか？
また、登記事項証明書を取得するときの登記印紙代はいくらでしょうか？

↓

専有部分の建物が１つで敷地権の土地が１つの場合は、登録免許税として申請書に貼付する収入印紙は金2,000円になります。また、書類をチェックするために取得する登記事項証明書の印紙代は、マンションの場合（「一体化」されていない一部の古いマンションを除く）金1,000円です。

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住宅ローンを完済した際に金融機関から受け取った抵当権設定契約証書に、「本契約を解除する」と奥書され抵当権者の記名・押印がなされています。この抵当権設定契約証書は登記原因証明情報（解除証書）になるのでしょうか？

↓

登記原因証明情報になります。「本契約を解除する」旨の奥書がされた抵当権設定契約証書が、登記原因証明情報（解除証書）と登記済証の両方の機能を果たします。そして、登記原因証明情報は法務局に提出する必要があり、登記済証は登記完了後に返却してもらう必要があるので、抵当権設定契約証書のコピーを申請書に添付し原本還付請求の手続をとる必要があります。

解除証書には、上記の他、解除の旨を記載した紙片を抵当権設定契約証書に貼り付け、紙片と抵当権設定契約証書のつなぎ目に代表印で契印したタイプのものもありますが、これも解除証書として有効なものです。

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自宅の売却を考えています。住宅ローンがまだ残っているのですが、物件に設定された抵当権の抹消登記を完了しないと売却ができないのでしょうか？

↓

日本の慣習においては、担保付のまま売買することは稀であり、通常は抹消しなければ買い手がつきません。したがって、ローン残債が売買代金から返済が可能な場合や売買代金と手持ちの資金で返済できる場合には売却は可能です。反対に売却代金および手持ち資金で完済できない場合には売却が難しくなります。

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数年前に住居表示が施行され住所が変わりました。申請書に記載する住所はどのように記載したらよいのでしょうか？

↓

住居表示が実施された場合は、行政区画（市区町村）の名称が変更されたときと異なり名称の変更に関するみなし規定がありません。したがって、申請書に記載すべき権利者の住所は、住居表示実施後のそれを記載し、前提として所有権登記名義人住所変更登記をします。

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金融機関から受取った代表者事項証明書（資格証明書）の有効期限が切れてしまいました。もらいなおすことはできますか？

↓

できれば、有効期限内に登記を完了することが望ましいのですが、諸事情により期限を経過してしまうこともあることと思います。その場合には、金融機関に連絡をして証明書の差し替えを依頼する必要があります。

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抵当権、根抵当権とは何？

↓

抵当権とは契約により発生する担保物権です。
担保（＝借金のカタ）と考えられます。
物権とは物に対する強い権利として法律で認められています。
所有権などが物件として有名です。
担保物権：質権、留置権、先取特権　etc.

質権は担保を差し入れると不動産の利用ができなくなりますが、抵当権は利用できます。

根抵当権は抵当権の一種で、極度額以内（一定限度）で何度も担保にできるものです。抵当権は当該債権に一回のみ有効な担保権です。

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＜＜簡単抵当権抹消ダウンロード＞＞

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　　　　　　　　　　　抵当権 　　　根抵当権
担保される債権 　　　個々の特定債権 一定範囲内の不特定債権
債権の消滅　　　 　　同時に消滅　　 消滅しない
債権の移転　　　 　　同時に移転　　 移転しない
利息損害金優先権 　　最後の2年分　　 元本と合わせ
　　　　　　　　　　　優先的に 極度額（限度額）以内
共同担保関係 必然的に 設定登記時のみ
共同担保 共同担保

＜＜抵当権抹消の簡単な手続き＞＞

＜＜抵当権抹消の簡単な手続き＞＞

設定契約は口頭で有効です。
当事者の合意以外何もいりませんが、契約書を作成するのが常識です。
当事者間の契約が有効でも、第三者対抗要件が必要（不動産は登記をしないと第三者に対抗する事ができない）なので、登記をするための必要書類をそろえます。

抵当権設定の場合
　・設定契約書
　・不動産所有者の実印（を押した委任状）
　・不動産所有者の印鑑証明書（３か月以内）
　・不動産所有者が会社法人の場合は資格証明書または商業登記簿謄本　　（３か月以内）
　・不動産の権利書
　・債権者の認印（を押した委任状）
　・債権者が会社法人の場合は資格証明書または商業登記簿謄本（３か月以内）

抵当権抹消の場合
　＜＜必要書類と手続き＞＞

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＜＜抵当権抹消の簡単な手続き＞＞

権利書とは法律用語で「登記済証」といいます。
一般的には権利書、権利証と言われています。

権利書は紛失すると再発行されませんので、権利書がないまま登記申請をすると、法務局（登記所）から登記申請に関わる確認の照会が申請人に行われ、これにによって登記が行われます。
司法書士、弁護士の本人確認情報書を添付し登記申請すれば、本人照会の手続きを省略し登記を実行できます。

権利書がなくても登記は可能ですので、権利証を預かれば債権者は保全についてよいというものでもありません。

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＜＜抵当権抹消の簡単な手続き＞＞

抵当権や根抵当権の設定をしても登記をしないと第三者対抗要件がないので債権者は速やかに登記しなくてはなりません。
登記が未完了の時点で第三者に差押の登記をされると対抗できないのです。
登記を申請するすると登記簿（台帳）に申請事項が記載されこれをもって登記が完了されたことになります。
登記事務は、法務局（東京以外は地方法務局）で受け付けます。
現在は郵送で申請をすることもできますが、完了後の書類は窓口で受領しなくてはなりません。
※一部の法務局ではオンライン申請もできます。

申請者とは、債権者と設定者（不動産の所有者）の双方で、債務者は申請人ではありません。
一般的には設定の場合は、司法書士が本人にかわり申請することが多いわけですが、この場合は本人は行く必要はありません。

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＜＜抵当権抹消の簡単な手続き＞＞

古い抵当権を抹消するには相続人を調べて、相続人（達）により抵当権そのものの相続を登記をし、それから抵当権の抹消登記をする方法が一般的ですが、現実には相続人と連絡が取れないことも少なくありません。
このような場合、「登記義務者が行方不明」として、
抵当権の簡易な抹消手続き
・裁判所に公示催告の申し立て実施
・除権判決を得る
・抹消する

・債権証書、受取証書を添付して抹消する
といった方法が考えられます。

上記で無理な場合は、
・債権の全部（元本・利息・遅延損害金）を法務局（供託所）に供託
・抵当権の抹消登記手続きをする
という事も考えられます。
これは債権の弁済期から二十年以上経過していた場合に可能です。

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＜＜抵当権抹消の簡単な手続き＞＞

住宅ローンの融資に当たっては、貸し出し金融機関と抵当権設定契約を締結し、購入した不動産の登記簿に抵当権が登記されます。

　抵当権とは、融資の返済が履行されない場合に、担保として提供されている不動産を差し押さえ、競売による売却代金から優先的に弁済が受けられる権利です。

　不動産の購入者は、抵当権を設定したあとも抵当権の目的物である不動産を使用収益することができ、融資を行っている金融機関の承諾がなくても、目的物の売却が可能です。一方、抵当権に対する侵害が生じないように目的物を適切に維持管理することが求められます。

　抵当権は登記されれば、第三者に対してその権利を主張することができるため、抵当権が登記されている物件を買った場合、売り主である前所有者が債務を弁済しないと、取得した不動産が競売により売却されてしまうことになりかねません。したがって、中古のマンションや戸建て住宅の購入において、不動産登記簿の乙区に抵当権の記載があれば、所有権移転のときまでに、売り主にその登記を抹消してもらう必要があります。

＜＜抵当権抹消の簡単な手続き＞＞

　物件の売買代金が売り主の住宅ローン残高よりも少ない場合、抵当権を設定している金融機関に全額を返済することができず、抵当権がそのまま残ってしまう恐れがあります。損害を未然に防止するためには、抵当権の登記が抹消されない場合の白紙解除を契約書の中に明示しておくこと、買い主が支払った手付金を仲介業者が預かったり、売買代金の支払いと借入金の返済、抵当権の抹消、所有権の移転を同日に行ったりするなど、取引の安全性を最優先すべきです。

　しっかりした仲介業者であれば、売り主から債務残高証明書などを提出してもらい、住宅ローンの返済状況を事前に調査し、売買代金を超えるローン残高がある場合は、その影響について買い主に説明があるはずです。

　また、不動産の売買契約では、火事などにより建物が引き渡し前に消滅してしまった場合の危険負担が問題になります。売り主の過失がその火災の原因であれば、買い主は、契約を解除して手付金の返還を請求することができます。それでは、売買契約後に運悪く類焼などで建物が焼けてしまい、売り主が引き渡し義務を履行できなくなった場合、その損害は買い主と売り主のどちらが負担するのでしょうか。民法では債権者主義、すなわち、買い主側がその危険を負担します。でも、建物もないのに売買代金全額を支払えというのも買い主にとっては酷な話。通常は、民法による原則を排除するために、地震や水害、類焼のような、売り主と買い主の双方の責任に帰することのできない事由で家屋が消滅したときは、契約を解除し、手付金が返還されるような契約条件にしてあります。

　「本物件の引き渡し前に、天災地変その他売り主及び買い主のいずれの責任に基づかない事由によって本物件が滅失または毀損（きそん）し、本契約の目的を達することができない場合には、買い主は本契約を解除することができる」というような危険負担条項があるか、毀損が修復可能な場合にその費用の負担が売り主となっているか、契約書の内容確認が重要です。

出所：（東郷不動産鑑定株式会社不動産鑑定士・木俣美晴）
　　　（2005年12月1日 読売新聞）

＜＜抵当権抹消の簡単な手続き＞＞

＜＜抵当権抹消の簡単な手続き＞＞

債権（さいけん）
債権者が特定の債務者に対して一定の行為をするよう要求できる権利。
債権の効力は、給付請求力、給付保持力及び貫徹力があるとされる。
給付保持力以外はなくてもかまわないともされる。
民法第3編債権は、発生原因として、契約、事務管理、不当利得及び不法行為の4つを規定。
物を支配する権利である物権とは異なり、特定の債権者・債務者間でのみ効力を有する権利であるため、排他性を有しない。
多数当事者の債権として、連帯債務、保証債務がある。

＜＜簡単抵当権抹消ダウンロード＞＞

＜＜抵当権抹消の簡単な手続き＞＞

おおまかな作業の流れ

１．金融機関から受けとる書類の確認

イ．原因証書（抵当権解除証書）
ロ．登記済証（権利証）
ハ．代理権限証書（委任状）
ニ．代表者事項証明書（資格証明書）


２．最寄の法務局（登記所）へ電話で問い合わせる

最寄の法務局（登記所）の電話番号はこちらで確認できます。

３．必要書類を準備する

イ．金融機関から受け取った書類（４種類）
ロ．抵当権抹消登記申請書の作成（こちらでダウンロードして簡単に作成できます（1,050円）。）

４．法務局（登記所）の相談窓口でのチェック

５．申請窓口に提出

６．証明書の受領

登記済み証明書を受け取れる日付までに連絡がなかった場合は審査は通過しています。指定された日以降に法務局（登記所）で受領してください。

以上の作業で手続きは終了です！！

詳しくは下記まで。

＜＜簡単抵当権抹消ダウンロード＞＞

＜＜抵当権抹消は簡単です＞＞

抵当権がついた物件は、そのまま契約をして売主は物件引渡しまでにそれを抹消するのが一般的です。買主の支払う残の代金を抵当権抹消資金に充てる場合、売主の抵当権抹消・所有権移転登記申請書の交付と、買主の残代金支払いを同時に行ないます。
登記簿で抵当権付債権額が残代金額を超えている場合、売主は残代金だけでは抵当権を抹消できない可能性があります。
この場合は売買契約を結ぶ前に、売主は買主に抵当権者の抵当権抹消同意書を呈示し、コピーを渡します。もし、これを嫌がるならば、そもそも危ない取引でしょう。
抹消同意書の金額が残代金以下であれば、一応は問題はなさそうです。
売買価格を超える抵当権付残債がある、差押えを受けている等の物件を購入する場合、手付金が必ず返還される保全措置をとっておきます。

＜＜簡単抵当権抹消ダウンロード＞＞

＜＜抵当権抹消の簡単な手続き＞＞

書類を紛失してしまっても抵当権の抹消登記は可能です。
　抵当権抹消書類
　　1.抵当権設定契約証書
　　2.抵当権の解除や放棄を証する書面
　　3.銀行の抵当権抹消登記に関する委任状
　　4.銀行の代表者事項証明書

2.〜4.については金融機関に紛失してしまった事を伝えれば再交付を受けられます。

1.の書類は再交付は認められません。
対応方法は司法書士に『本人確認情報』という書類を作成してもらう事もできます。この場合、司法書士は金融機関の担当者と会わなくてはならないので別途に費用がかかります。

＜＜簡単抵当権抹消ダウンロード＞＞